2026년 연말정산 시즌이 다가오면서 많은 직장인들이 13월의 월급을 기대하고 있습니다. 특히 주택담보대출을 받아 내 집 마련의 꿈을 이룬 분들이라면 주택담보대출 연말정산 공제를 반드시 챙겨야 합니다. 2025년 귀속 연말정산부터 공제 한도가 최대 2000만원으로 확대되면서 더 많은 세금 환급을 받을 수 있게 되었습니다. 이번 글에서는 주택담보대출 연말정산 공제의 모든 것을 상세하게 알아보겠습니다.
주택담보대출 연말정산 공제란?
주택담보대출 연말정산 공제는 정식 명칭으로 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제라고 합니다. 쉽게 말해, 내 집을 마련하기 위해 은행 등 금융기관에서 받은 주택담보대출의 이자 상환액을 일정 한도 내에서 근로소득금액에서 차감해주는 제도입니다.
이 제도는 서민들의 내집 마련을 지원하기 위해 마련되었으며, 매년 상당한 금액의 대출 이자를 부담하는 직장인들에게 실질적인 세금 절감 효과를 제공합니다. 2026년 연말정산에서도 이 공제를 통해 최대 2000만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.
가장 중요한 점은 이 공제는 원금이 아닌 이자 상환액에 대해서만 적용된다는 것입니다. 주택임차차입금 원리금 상환액 공제와 혼동하지 않도록 주의해야 합니다. 주택담보대출 이자로 매년 수백만원을 지출하는 분들에게는 연말정산에서 상당한 절세 효과를 볼 수 있는 중요한 항목입니다.
2026년 주택담보대출 연말정산 주요 기준
2026년 연말정산(2025년 귀속)에 적용되는 주택담보대출 공제 기준은 이전보다 확대되었습니다.
공제 한도: 기존 최대 1800만원에서 최대 2000만원으로 200만원 증가했습니다. 고정금리와 비거치식 분할상환 방식을 모두 충족하고 상환기간이 15년 이상인 경우 이 최대 한도를 적용받을 수 있습니다.
대상 주택 가격: 취득 당시 기준시가가 6억원 이하 주택으로 확대되었습니다. 이전에는 5억원 이하였으나 1억원 상향 조정되어 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
대환 요건 완화: 주택담보대출을 다른 은행으로 갈아탈 때 차입자가 신규 대출금으로 직접 상환하는 경우에도 소득공제를 받을 수 있습니다. 기존에는 금융기관 간 직접 대환만 인정되었으나 요건이 완화되어 대출 갈아타기를 고려하는 분들에게도 유리해졌습니다.
이러한 변경사항은 서민들의 주거비 부담을 덜어주고 내집 마련을 지원하기 위한 정부의 정책 의지가 반영된 것입니다.
주택담보대출 연말정산 공제 대상자 기준
주택담보대출 연말정산 공제를 받기 위해서는 여러 가지 조건을 충족해야 합니다.
세대주 요건: 과세기간 종료일인 12월 31일 기준으로 무주택 세대주 또는 1주택 세대주여야 합니다. 2주택 이상 보유한 경우에는 공제 대상에서 제외됩니다. 다만 과세기간 중 일시적으로 2주택이 되었더라도 12월 31일 현재 1주택이면 공제가 가능합니다.
세대원 공제: 세대주가 주택자금 공제를 받지 않는 경우, 근로소득이 있는 세대원도 공제를 받을 수 있습니다. 단, 세대원이 공제받으려면 해당 주택에 실제 거주해야 하며, 주택과 대출 명의가 모두 세대원이어야 합니다.
주택 가격 기준: 취득 당시 기준시가가 6억원 이하인 주택이어야 합니다. 주택 가격은 취득 당시를 기준으로 판단하므로, 구입 후 집값이 올라도 소득공제 혜택은 그대로 유지됩니다.
대출 시점: 주택 소유권이전등기일 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 대출 실행 시점이 이 기간을 벗어나면 공제 대상에서 제외됩니다.
명의 일치: 주택과 대출이 모두 본인 명의여야 합니다. 배우자 명의로 주택을 구입하고 본인 명의로 대출을 받거나, 반대의 경우에는 공제를 받을 수 없으니 주의해야 합니다.
주택담보대출 공제율과 공제 한도
주택담보대출 연말정산 공제의 한도는 상환기간과 상환방식에 따라 달라집니다.
최대 2000만원 공제: 상환기간 15년 이상, 고정금리, 비거치식 분할상환 방식을 모두 충족하는 경우 연 2000만원까지 공제받을 수 있습니다.
1500만원 공제: 상환기간 15년 이상이면서 고정금리 또는 비거치식 분할상환 중 하나만 충족하는 경우 연 1500만원까지 공제됩니다.
1000만원 공제: 상환기간 30년 이상인 경우 연 1000만원까지 공제받을 수 있습니다.
600만원 공제: 상환기간 10년 이상 15년 미만이면서 고정금리 또는 비거치식 분할상환인 경우 연 600만원까지 공제됩니다.
500만원 공제: 상환기간 15년 이상이지만 고정금리도 비거치식도 아닌 경우 연 500만원까지 공제받을 수 있습니다.
여기서 고정금리는 차입금의 70% 이상을 고정금리로 지급하는 경우를 말하며, 5년 이상 기간 단위로 금리를 변경하는 경우도 포함됩니다. 비거치식 분할상환은 차입일이 속한 과세기간의 다음 과세기간부터 상환기간 마지막 날까지 매년 원금 또는 원리금의 70% 이상을 분할 상환하는 경우를 의미합니다.
주택담보대출 연말정산 신청 방법
주택담보대출 연말정산 공제 신청은 간단합니다.
홈택스 간소화 서비스: 2026년 1월 15일 전후에 오픈되는 국세청 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 장기주택저당차입금 이자상환액을 조회할 수 있습니다. 대부분의 금융기관은 자동으로 국세청에 자료를 제출하므로 간소화 서비스에서 확인 가능합니다.
필요 서류: 간소화 서비스에서 조회되지 않는 경우 ①장기주택저당차입금 이자상환증명서, ②주민등록표등본, ③등기부등본 등 주택 가액을 확인할 수 있는 서류를 준비해야 합니다. 이자상환증명서는 대출받은 금융기관에서 발급받을 수 있습니다.
회사 제출: 준비한 서류를 회사의 연말정산 담당자에게 제출하면 됩니다. 대부분의 회사는 1월 중순부터 2월 말까지 연말정산 서류를 접수합니다.
대환대출 주의사항: 주택담보대출을 다른 은행으로 갈아탄 경우, 기존 대출과 신규 대출의 대출계약서 사본을 추가로 제출해야 합니다. 첫 해나 마지막 해 원금상환액이 적더라도 대출 약정상 비거치식이면 높은 공제한도가 적용됩니다.
주택담보대출 연말정산 공제 시 주의사항
주택담보대출 연말정산 공제를 받을 때 주의해야 할 사항들이 있습니다.
무상 증여 주택: 무상으로 이전받은 주택에 주택담보대출을 받고 이자를 상환하는 경우 해당 차입금의 이자는 소득공제 대상이 아닙니다. 단, 무상으로 이전받은 주택의 기존 채무를 증여받은 사람이 인수한 경우에는 증여등기일로부터 3개월 이내 해당 주택을 담보로 대출받아 이자를 갚으면 소득공제를 받을 수 있습니다.
사내 대출 제외: 재직 중인 회사에서 사내 복지 차원으로 전세대출을 지원받은 경우 원리금 상환액은 소득공제 대상이 아닙니다. 은행 등 금융기관이나 가족으로부터 빌린 자금만 공제 대상입니다.
개인 차입 요건: 가족 등 개인에게 빌린 경우 총급여 5000만원 이하 근로자가 입주일 또는 전입일 전후 1개월 이내 3.5% 이상 이자율로 차입한 경우만 가능합니다.
분양권과 오피스텔: 아파트 분양권은 주택에 포함되지 않으므로 1주택 여부 판단 시 주택 수에서 제외됩니다. 하지만 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.
2012년 이전 차입분: 2012년 1월 1일 이전에 차입한 주택담보대출은 개정 전후 규정 중 유리한 쪽을 선택하여 소득공제를 받을 수 있습니다.
주택담보대출 외 주택자금 공제 항목
2026년 연말정산에서는 주택담보대출 외에도 다양한 주택자금 공제를 받을 수 있습니다.
주택청약종합저축: 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 주택청약종합저축에 납입한 금액의 40%를 연 300만원 한도로 소득공제받을 수 있습니다. 240만원을 납입하면 최대 120만원까지 소득공제가 가능합니다.
주택임차차입금 원리금 상환액: 전세대출을 받아 원리금을 상환하는 무주택 세대의 경우 원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제받을 수 있습니다. 단, 주택마련저축 공제금액과 합산하여 400만원을 초과할 수 없습니다.
월세 세액공제: 총급여 8000만원 이하 무주택 세대주가 국민주택규모 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 월세로 거주하는 경우 월세액의 15~17%를 연 1000만원 한도로 세액공제받을 수 있습니다.
1주택자 공제 제한: 1주택을 보유한 세대주는 주택담보대출 이자상환액 공제만 가능하며, 월세 세액공제나 주택임차차입금 원리금 상환액 공제는 받을 수 없습니다.
맞벌이 부부 주택담보대출 공제 전략
맞벌이 부부의 경우 주택담보대출 연말정산 공제를 전략적으로 활용해야 합니다.
명의 일치의 중요성: 주택과 대출 명의가 일치해야 공제를 받을 수 있습니다. 아내 명의로 주택을 구입하고 남편 명의로 대출을 받은 경우, 남편은 소득공제를 받을 수 없습니다. 따라서 주택 구입 시 공동명의 또는 소득이 높은 배우자 명의로 통일하는 것이 유리합니다.
세대 기준: 혼인신고를 한 부부는 동거 여부와 관계없이 동일한 1세대로 간주됩니다. 결혼 전 각자 주택을 보유하다가 결혼하면 2주택자가 되어 공제 대상에서 제외될 수 있으니 주의해야 합니다.
신혼부부 결혼 세액공제: 2024년부터 2026년까지 혼인신고를 한 부부는 신랑과 신부가 각각 50만원씩 총 100만원의 결혼 세액공제를 생애 1회 받을 수 있습니다.
2026년 연말정산 일정과 준비사항
2026년 연말정산은 2025년 귀속 소득에 대해 2026년 1월부터 3월까지 진행됩니다.
간소화 서비스 오픈: 2026년 1월 15일 전후 국세청 홈택스 연말정산 간소화 서비스가 오픈됩니다. 오픈 직후 바로 자료를 확인하고 누락된 항목이 없는지 점검해야 합니다.
서류 준비: 간소화 서비스에서 조회되지 않는 항목은 직접 서류를 준비해야 합니다. 주택담보대출 이자상환증명서, 임대차계약서, 주민등록등본 등은 미리 스캔해두면 편리합니다.
회사 제출 기한: 대부분의 회사는 1월 중순부터 2월 말까지 연말정산 서류를 접수합니다. 회사별로 기한이 다르므로 사내 공지를 확인해야 합니다.
국세 상담센터: 궁금한 사항은 국세청 홈택스 연말정산 종합안내를 참고하거나 국세 상담센터(국번 없이 126번)에서 24시간 AI 상담 서비스를 이용할 수 있습니다.
주택담보대출을 보유한 직장인이라면 2026년 연말정산에서 주택담보대출 이자상환액 소득공제를 반드시 챙겨야 합니다. 최대 2000만원까지 공제받을 수 있어 상당한 절세 효과를 볼 수 있습니다. 공제 대상 주택 가격도 6억원 이하로 확대되어 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 상환기간과 상환방식에 따라 공제 한도가 달라지므로 본인의 대출 조건을 정확히 확인하고, 필요한 서류를 미리 준비하여 13월의 월급을 놓치지 않도록 하세요.